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問題

為評估某寫字樓2001年10月1日的正常市場價格,估價人員在附近地區調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例,有關資料如下:

(1)可比實例的成交價格與成交日期 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2)交易情況分析判斷 可比實例A 可比實例B 可比實例C 交易情況 +3% l% +2%交易情況分析判斷中的數據是以正常價格為基準,正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度,負值表示低于其正常價格的幅度。

(3)調查獲知該類寫字樓的價格

2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%,2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。

(4)房地產狀況分析判斷 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% -1% +5% 因素3 +6oA +2% -3%房地產狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是:因素l是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍。房地產狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優于估價對象狀況的幅度,負值表示劣于估價對象狀況的幅度。

試利用上述資料估算該寫字樓2001年10月1日的正常市場價格。如需計算平均值,采用簡單算術平均法。

參考答案
正確答案:

(1)交易情況修正系數
可比實例A:100/(100+3)=100/103
可比實例B:100/(1000-1)=100/99
可比實例C: 100/(100+2)=100/102
(2)交易日期修正系數
可比實例A:(1+1.2%)2×(1+1.8%) 4=1.0999
可比實例B:(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265
可比實例C:(1+1.2%)×(1十1.8%)4=1.0869
(3)房地產狀況修正系數
①因素權重值的計算
因素1的權重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)
因素2的權重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)
因素3的權重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)
②房地產狀況修正系數的計算

(4)計算比準價格

(5)估價對象價格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2

 

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    (3)調查獲知該類寫字樓的價格

    2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%,2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。

    (4)房地產狀況分析判斷 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% -1% +5% 因素3 +6oA +2% -3%房地產狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是:因素l是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍。房地產狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優于估價對象狀況的幅度,負值表示劣于估價對象狀況的幅度。

    試利用上述資料估算該寫字樓2001年10月1日的正常市場價格。如需計算平均值,采用簡單算術平均法。

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